Welche behördlichen Genehmigungen benötige ich für die Errichtung eines Gebäudes? Brauche ich eine spezielle Erlaubnis, wenn durch das Bauvorhaben der Gehweg oder die Straße in Mitleidenschaft gezogen werden (z.B. durch das vorübergehende Abstellen eines Baucontainers)? Antworten auf diese und ähnliche Fragen finden Sie in diesem Kapitel.
Die Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) kennt
- das Kenntnisgabeverfahren,
- das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren und
- das umfassende Baugenehmigungsverfahren.
Daneben gibt es eine Reihe verfahrensfreier Vorhaben, für die Sie keine vorherige Kontrolle der Baurechtsbehörde benötigen.
Ob es sich um ein verfahrensfreies Bauvorhaben handelt, ob für Ihr Vorhaben ein Kenntnisgabeverfahren ausreicht - in diesem Fall können Sie sich auch für ein Baugenehmigungsverfahren entscheiden - oder ob eine vereinfachte oder umfassende Baugenehmigung erforderlich ist, erfahren Sie gegebenenfalls von der zuständigen Baurechtsbehörde.
Im Kapitel "Genehmigungspflichtige Bauvorhaben" erfahren Sie mehr über das vereinfachte und das umfassende Baugenehmigungsverfahren. Es enthält Verfahrensbeschreibungen, in denen Sie erfahren, wie Sie einen Bauantrag stellen müssen und welche Unterlagen notwendig sind.
Liegt Ihr Bauvorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, können Sie unter bestimmten Umständen mit einem Kenntnisgabeverfahren Zeit sparen. In weiten Bereichen haftet dann Ihr Entwurfsverfasser für die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften.
Wenn Sie beispielsweise ein Gartenhaus in einem Gartenhausgebiet bauen möchten, ist dieses in der Regel verfahrensfrei - Sie müssen weder einen Bauantrag stellen noch ein Kenntnisgabeverfahren durchlaufen. Sie sind jedoch immer dazu verpflichtet, alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu beachten (z.B. Abstandsflächen).
Achtung: Ein Baubeginn ohne die gegebenenfalls erforderliche Genehmigung ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit einer Geldbuße geahndet werden. Hinzu kommt das Risiko, dass eine nicht genehmigungsfähige, jedoch begonnene Baumaßnahme wieder ganz oder teilweise beseitigt werden muss.
Um Ihr Bauvorhaben zu beschleunigen, sollten Sie darauf achten, dass der Genehmigungsbehörde vor allem die einzureichenden Unterlagen komplett vorgelegt werden. Welche Unterlagen Sie einreichen müssen, lesen Sie in den entsprechenden Verfahrensbeschreibungen.
Sobald Sie alle Genehmigungen eingeholt haben, können Sie die Baustelle einrichten. Mit der Ausführung genehmigungspflichtiger Vorhaben darf erst nach Erteilung des Baufreigabescheins (dem sogenannten "Roten Punkt") begonnen werden (§ 59 LBO). Mit kenntnisgabepflichtigen Vorhaben darf nach Ablauf einer Frist ab Einreichung der vollständigen Bauvorlagen (zwei oder vier Wochen) begonnen werden; dafür hat sich ein „Grüner Punkt“ eingebürgert. Bei Teilbaufreigaben, wenn also z.B. bis zur Entscheidung des Bauantrags nur die Erd- und Gründungsarbeiten freigegeben wurden, haben sich jeweils "halbe Punkte" eingebürgert.
Der letzte Schritt bei der Errichtung eines Gebäudes ist die Baufertigstellung. Was Sie bei einer Bauabnahme beachten müssen und welche Punkte ein Abnahmeprotokoll enthalten sollte, erfahren Sie im letzten Abschnitt dieses Kapitels. Dabei ist die öffentlich-rechtliche Bauabnahme, die gegebenenfalls von der zuständigen Baurechtsbehörde vorgeschrieben werden muss, von der privatrechtlichen Bauabnahme zu unterscheiden, die vor allem im Rahmen der Gewährleistung eine Rolle spielt.
